¿Quién es responsable del control de plagas en una vivienda alquilada?

Esta es la información peor cubierta del sector, y la que más preguntan los inquilinos.

En la mayoría de los estados de EE. UU. el arrendador está obligado a mantener la vivienda en condiciones aptas para vivir, bajo una doctrina legal que suele llamarse garantía implícita de habitabilidad. En muchos estados una infestación importante entra dentro de ese deber, lo que significa que corresponde al arrendador resolverla.

Esa es la posición general. Lo que significa en su caso concreto depende de su estado, a veces de su ciudad, y de los hechos. Quien le diga lo contrario sin saber dónde vive está adivinando.

Una aclaración necesaria sobre “fumigación”

En el español de Estados Unidos, “fumigación” se usa coloquialmente para cualquier tratamiento contra plagas, incluida una simple aplicación con rociador. Pero la fumigación estructural verdadera es otra cosa: una operación con licencia que sella el edificio entero, lo llena de un plaguicida gaseoso y exige desalojar el inmueble por completo durante días.

Confundirlas genera expectativas equivocadas en ambos sentidos. A alguien le dicen que van a “fumigar” su apartamento y espera tener que mudarse una semana cuando en realidad se planea un tratamiento rutinario de dos horas; o al revés, no se da cuenta de que una fumigación real significa salir del edificio. Cuando le comuniquen un tratamiento, pregunte específicamente: ¿es una aplicación localizada o una fumigación con carpa?

Qué decide la responsabilidad, en general

Si la infestación afecta la habitabilidad. Las infestaciones establecidas de cucarachas, roedores o chinches se tratan como asunto de habitabilidad en la mayoría de los estados. Un solo rastro de hormigas normalmente no.

Si el inquilino la causó. Casi todos los estados distinguen entre una infestación que venía con el edificio o se extendió desde otra unidad, y una causada por la conducta del propio inquilino. En edificios de varias unidades, una infestación que abarca varias unidades es muy difícil de atribuir a un solo inquilino, y eso suele favorecerle.

Qué dice el contrato. Algunos contratos asignan el control de plagas rutinario al inquilino. En muchos estados un contrato no puede renunciar a la garantía de habitabilidad, así que una cláusula así puede ser inaplicable ante una infestación grave. Esto varía, y es exactamente el tipo de pregunta que conviene hacerle a la autoridad de vivienda de su estado.

Si se dio aviso adecuado. Casi todos los recursos disponibles para un inquilino dependen de haber notificado por escrito al arrendador y haberle dado una oportunidad razonable de actuar. Este es el paso práctico más importante de todos.

Por qué los edificios de varias unidades son distintos

Si vive en un edificio de apartamentos, un tratamiento limitado a su unidad fallará muy a menudo, y entender por qué le sirve al pedir una respuesta.

Las cucarachas alemanas se mueven entre unidades por las tuberías compartidas y los huecos de las paredes. Las chinches usan las mismas rutas y las paredes medianeras. Las hormigas faraón responden a un tratamiento mal elegido fragmentándose en colonias nuevas, lo que las extiende activamente a las unidades vecinas.

Es decir: pedir una respuesta para todo el edificio no es exigir de más. Es el único tipo de respuesta que funciona. Decirlo por escrito, con la razón, suele ser más eficaz que repetir la queja.

Pasos prácticos que sí sirven después

1. Reporte por escrito y guarde copia. Un correo electrónico basta y deja fecha. Los avisos verbales son muy difíciles de sostener después.
2. Documente lo que tiene. Fotos con fecha, y dónde encontró las cosas. Si tiene un insecto, guárdelo en un recipiente cerrado: un espécimen sirve mucho más que una foto.
3. Pida que evalúen el edificio, no solo su unidad, si vive en vivienda multifamiliar, y explique la razón.
4. Guarde los comprobantes de lo que gaste: artículos reemplazados, lavandería, horas de trabajo perdidas.
5. Contacte a code enforcement o al departamento de salud de su ciudad si el arrendador no responde. En la mayoría de las ciudades es una vía real y eficaz, y crea un registro oficial.
6. Busque la autoridad de vivienda de su estado antes de recurrir a remedios como reparar-y-descontar o retener la renta. Existen en muchos estados, pero las condiciones son estrictas y equivocarse puede poner en riesgo su vivienda.

Lo que no le vamos a decir

No le diremos qué dice la ley de su estado concreto salvo que lo hayamos verificado contra la fuente oficial de ese estado, y todavía no hemos publicado páginas por estado.

Equivocarse en materia de derecho de inquilinos puede costarle la vivienda a alguien, y eso es materialmente peor que no responder.

Las páginas por estado están planificadas y se construirán a partir de fuentes estatales primarias, una por una y no en bloque. Mientras tanto, la autoridad de vivienda de su estado, la oficina de code enforcement de su ciudad o un servicio local de asesoría a inquilinos son el lugar correcto para preguntar. Muchos atienden en español.

Si lo están presionando para que pague

Dos cosas conviene saber. Primero, que el arrendador le pida pagar no establece por sí solo que usted sea responsable: el deber legal de fondo no cambia según a quién se le pida. Segundo, en la mayoría de los estados están prohibidas las represalias contra un inquilino por presentar de buena fe una queja de habitabilidad o por contactar a code enforcement. Si está enfrentando eso, un servicio local de asesoría a inquilinos es la vía adecuada y suele ser gratuito.

Su situación migratoria no cambia la obligación del arrendador de mantener la vivienda habitable.

Errores comunes

• Reportar de forma verbal y quedarse sin constancia cuando hace falta.
• Retener la renta antes de verificar las condiciones exactas que exige su estado. Es la forma más rápida de convertir una disputa de reparaciones en un caso de desalojo.
• Tratar solo su unidad, una y otra vez, en una infestación de todo el edificio.
• Tirar los muebles al primer indicio de chinches. Es caro, a menudo innecesario, y mover artículos infestados por el edificio extiende el problema a los vecinos.
• Suponer que una cláusula del contrato zanja el asunto. En muchos estados no puede renunciar a la habitabilidad.